Le projet de cryptographie adossé à l’immobilier Tangible entretenait une relation commerciale non divulguée avec le frère du PDG, a révélé une enquête de CoinDesk.
L’entreprise du frère achèterait des propriétés à prix réduit, puis les cèderait à Tangible avec des majorations allant jusqu’à 21 %.
Une telle vente incitative n’a aucune justification, selon des professeurs immobiliers britanniques qui ont examiné les conclusions de CoinDesk.
Un investisseur connu sous le nom de ZilAYO a commencé à repérer des « drapeaux rouges » dans le projet immobilier cryptographique Tangible une semaine avant que la calamité ne frappe en octobre 2023.
Avant cela, ZilAYO n’avait aucune plainte. Il avait investi 50 000 $ dans le jeton phare de Tangible, l’USDR, un stablecoin conçu pour échanger en tête-à-tête avec le dollar américain.
En plus de la stabilité, l’USDR promettait du rendement, et jusque-là, il avait produit les deux. Selon l’estimation de ZilAYO, les « agriculteurs dégénérés de stablecoins » comme lui pourraient générer des rendements de « 20 à 80 % » de l’USDR, en partie grâce à son soutien : l’immobilier générateur de rentes.
Tangible avait dépensé l’argent des investisseurs pour acheter plus de 200 propriétés résidentielles pour soutenir l’USDR. Les loyers des locataires ont contribué en partie au rendement. Le projet grandissait rapidement ; Début octobre 2023, Tangible s’est présenté à une société de capital-risque pour une valorisation de près de 100 millions de dollars.
Les choses allaient si bien que ZilAYO s’est contenté de rire lorsqu’il a découvert quelque chose de bizarre : le frère du PDG de Tangible, Jagpal Singh, Joshvun Singh, dirigeait BMS Luna Stacks, une société spécialisée dans le vin fin, les lingots d’or et l’immobilier – les actifs de Tangible transformés en jetons.
“J’avais aveuglément confiance” que Tangible maintiendrait la stabilité de l’USDR, a déclaré ZilAYO.
Néanmoins, il a vendu quelques jours plus tard, après avoir appris du désastre de Terra-Luna que les bonnes choses des pièces stables ne durent souvent pas longtemps.
Il est sorti juste à temps.
Le 11 octobre 2023, l’équivalent d’une panique bancaire a vidé les réserves liquides de l’USDR, ne laissant que les biens immobiliers illiquides. Les investisseurs ont paniqué ; ils ne pouvaient pas retirer leur argent. L’USDR s’est effondré de 1 $ à 50 cents.
Ce plongeon est bien connu. Mais il y a plus dans l’histoire.
Une enquête de CoinDesk a révélé l’arrangement secret et lucratif des frères Singh : la société de Joshvun a acheté des propriétés et les a rapidement cédées aux sociétés de Jagpal – et donc aux investisseurs de l’USDR – avec des majorations parfois supérieures à 20 %.
CoinDesk a examiné des centaines de pages de documents, des dossiers de prêt au Royaume-Uni et des registres d’entreprises et fonciers pour découvrir l’accord commercial caché.
Les registres fonciers britanniques suggèrent que la vente incitative a détourné au moins 875 590 £ du trésor de l’USDR vers les sociétés des frères, mais le véritable écart pourrait être de plusieurs millions de livres. Les investisseurs en ont payé le prix ; tout trop-payé provenait de l’argent qu’ils avaient caché dans le trésor de l’USDR.
Un représentant de Tangible a déclaré que les majorations avaient été « préalablement divulguées » et couvraient les « dépenses opérationnelles ». Le représentant a refusé de dire où cette information a été divulguée, quand et par qui.
Dans un communiqué, Tangible a déclaré qu’il « travaillait avec diligence » pour rétablir l’intégrité des investisseurs en USDR. La société a refusé de répondre à une liste détaillée de questions, affirmant qu’elle était “concentrée sur le processus de rachat”.
Joshvun Singh n’a pas répondu à une demande de commentaire au moment de mettre sous presse.
Soyez réaliste
Les partisans des projets d’« actifs du monde réel » (RWA) – qui représentent des investissements conventionnels sous forme de jetons sur une blockchain – pensent que la crypto peut injecter des liquidités dans les coins les plus calmes de la finance. Les jetons sont plus faciles à acheter et à vendre que les actes de propriété. Représentez cet acte avec un jeton et – BADA BING – n’importe qui dans le monde peut l’échanger instantanément.
Le même mois où l’USDR s’est effondré, une entreprise estimait que les RWA pourraient se transformer en un chiffre d’affaires de 10 000 milliards de dollars d’ici 2030. Mais les entreprises de Wall Street avancent lentement, se conformant à toutes les réglementations financières applicables.
En revanche, les sociétés de cryptographie sont en roue libre. S’appuyant sur des blockchains publiques, ils établissent leurs propres bonnes pratiques.
Tangible était en grande partie une opération britannique. Mais il a symbolisé l’immobilier offshore, contournant les réglementations britanniques pour les REIT ou les fiducies de placement immobilier.
Un employé a un jour qualifié l’USDR de « REIT monétaire » sur Discord. Les investisseurs ont déclaré à CoinDesk qu’ils aimaient l’USDR parce qu’ils pensaient que la cryptographie était supérieure au tarif boursier.
Les blockchains « peuvent vous donner une meilleure idée de ce dans quoi vous achetez réellement », a déclaré un investisseur USDR qui s’appelle 1ceo.
Cependant, les REIT au Royaume-Uni sont également transparents. Ils fournissent des états financiers détaillés aux investisseurs.
Pendant ce temps, Tangible a caché des détails juridiques clés aux investisseurs qui ont demandé à plusieurs reprises une preuve de propriété. Le directeur du marketing, Mike Slatkin, a un jour qualifié l’avis juridique de l’entreprise d’« avantage concurrentiel » qui avait été coûteux à obtenir.
Affaire de famille
Le 19 avril 2023, un véhicule à usage spécial (SPV) Tangible dirigé par Jagpal Singh a acheté une maison de deux chambres à Halifax, en Angleterre. Tangible a expurgé le nom du vendeur dans les documents qu’il a fournis aux investisseurs de l’USDR, qui montraient que le SPV avait payé 167 782 £.
Pour les investisseurs, la propriété semblait être une bonne affaire. Son prix d’achat était inférieur à une récente évaluation commandée par Tangible, qui estimait que la maison pourrait se vendre à 170 000 £ “dans le cadre d’une transaction sans lien de dépendance”.
C’était un bras court.
Les boîtes noires cachaient toute l’histoire : la société BMS Luna Stacks de Joshvun Singh avait acheté la maison pour 138 500 £ le 19 avril. La société a immédiatement cédé la propriété au SPV de Jagpal pour 167 782 £, soit une majoration de 21 % le même jour.
“Une telle augmentation des prix le même jour, ou même sur une courte période, ne semble justifiée par aucun motif”, a déclaré Tommaso Gabrieli, professeur agrégé d’immobilier à l’University College de Londres.
Les sociétés d’investissement immobilier évitent généralement d’acheter des maisons à prix majoré auprès de “parties liées”, comme une société contrôlée par le frère du PDG, a déclaré Nick Mansley, directeur exécutif du Real Estate Research Centre de l’Université de Cambridge.
Après avoir examiné les majorations non divulguées de Tangible, Mansley a conclu : « Il serait difficile de prétendre que les intérêts des investisseurs ont été donnés en premier – ce qu’ils devraient être. »
« Marquage injustifié »
Tangible a masqué ses majorations derrière des records de ventes expurgés, des évaluations et des frais triés sur le volet.
Pour éplucher cet oignon, pensez à Westcott House, un immeuble de 24 appartements situé à Hull, en Angleterre.
Fin juin 2023, Tangible a vendu des NFT représentant la propriété effective des 24 appartements au trésor de l’USDR pour 2,32 millions de dollars en crypto, selon les données de la blockchain.
Des documents partiellement expurgés expliquent ce chiffre : le 20 juin, deux douzaines de SPV ont payé 1,56 million de livres sterling pour les 24 appartements de l’immeuble. Tangible a évalué cela en dollars à 2,06 millions de dollars. Il a ajouté 292 042 $ pour divers frais clairement divulgués. Elle a facturé la dernière note au trésor de l’USDR.
Un rapport d’évaluation publié par Tangible indique que les 24 appartements valaient 1,53 million de livres sterling au 20 juin. Pour les investisseurs, les SPV ne semblaient avoir payé qu’une prime de 2,45 %, ce qui semble raisonnable.
Mais Tangible cachait autre chose.
Tout d’abord, le rapport complet de l’expert. Les investisseurs ne pourraient voir son « évaluation d’hypothèse spéciale » sur la pleine propriété (terme britannique désignant un bâtiment et son terrain) que si les 24 baux de Westcott House (baux à long terme) étaient vendus au coup par coup – un processus qui pourrait prendre des mois.
Deuxièmement, l’identité du vendeur : BTS TNFT LTD, une société dirigée par Jagpal, est expurgée des archives de Tangible. BTS TNFT possédait la pleine propriété de Westcott House même après avoir cédé ses 24 baux à des SPV Tangible.
(Jagpal s’est essentiellement vendu ces baux ; le registre des entreprises du Royaume-Uni montre qu’il est l’unique actionnaire de BTS TNFT, lui-même l’unique actionnaire des SPV Tangible.)
Troisièmement, même s’il n’est pas clair quand BTS a acheté la propriété franche de Westcott House, tout indique qu’elle a payé 1,425 million de livres sterling peu de temps avant de céder les baux à des SPV Tangible pour 1,56 million de livres sterling. En novembre, BTS évaluait la propriété à 1,425 million de livres sterling, selon le registre britannique, ce qui, selon Gabrieli, reflétait le prix qu’il avait payé.
La prime de 10 % “semble une autre majoration injustifiée sur une courte période de temps”, a déclaré Gabrieli. “De plus, une propriété franche devrait avoir une valeur plus élevée qu’une propriété à bail.”
Un immeuble et son terrain devraient valoir plus que la somme de ses appartements.
Dernier onglet
L’analyse par CoinDesk des enregistrements du cadastre britannique montre que les majorations des sociétés de Jagpal et Joshvun ont ajouté au moins 875 590 £ au prix des propriétés de Tangible.
Bien que le registre contienne des informations incomplètes, les données granulaires publiées par Tangible en 2024 – après avoir cessé d’acheter des propriétés et longtemps après l’effondrement de l’USDR en octobre 2023 – indiquent que les majorations pourraient avoir coûté 2,5 millions de livres sterling.
Ce chiffre est la somme des écarts entre le « prix convenu » de chaque propriété (payé par BTS et BMS) et son « prix » (payé par les SPV Tangible). CoinDesk a rassemblé ces données à partir de 207 NFT qui représentent des propriétés britanniques appartenant au trésor de l’USDR.
“Tangible utilise un processus de souscription robuste pour garantir que les évaluations des propriétés et les transactions finales sont menées avec les plus hauts standards d’exactitude et d’intégrité”, indique désormais la société sur une page de divulgation qui n’existait pas avant la mi-2024.
Malgré ses expurgations, Tangible a longtemps déclaré ailleurs qu’il s’approvisionnait en propriétés auprès de BTS TNFT. Cette divulgation ne fait aucune mention d’un balisage ou de la société de Joshvun.
‘Je singe juste’
Un an après l’effondrement de l’USDR, les investisseurs attendent toujours le remboursement de leur argent. Tangible, désormais connu sous le nom de re.al, doit d’abord liquider près de 200 propriétés britanniques d’une valeur de près de 27 millions de livres sterling.
Les 24 appartements de Westcott House soulignent à quel point il peut être difficile de récupérer les coûts. La société de Jagpal Singh a vendu les baux à des prix supérieurs à ceux du marché le jour même de l’évaluation – un exploit, étant donné que le rapport prévoyait que les ventes pourraient prendre jusqu’à deux ans.
À quelle vitesse et pour combien Tangible peut-il liquider ses propriétés alors qu’il ne se vend pas, essentiellement, à lui-même ?
CoinDesk s’est entretenu avec sept investisseurs de longue date en USDR. Tous sauf un ont déclaré qu’ils n’auraient pas touché au jeton s’ils avaient su que Tangible achetait des propriétés majorées auprès d’entités liées.
Les divulgations après coup ne suffisent pas, a déclaré un constructeur DeFi qui a investi 8 000 $ dans l’USDR début 2023 et qui a demandé à rester anonyme pour entretenir des relations professionnelles. Avant d’investir, il a effectué une vérification diligente sur le soutien immobilier de l’USDR et a même demandé la preuve que Tangible possédait ce qu’il prétendait.
“Mon hypothèse en tant que citoyen du Web3” était que Tangible agirait de manière aussi transparente que la blockchain USDR est construite, a déclaré l’investisseur. “S’il y a des frais, vous allez les accepter et être transparent à ce sujet.”
D’autres n’étaient pas aussi prudents. Un investisseur qui s’appelle Donk3ynuts a déclaré qu’il n’avait examiné aucun document avant de jeter « des milliers de dollars » dans l’USDR.
“Je ne lis pas cette merde. Je singe juste”, a déclaré Donk3ynuts.
“Aucune idée”
Pingu1 est un modérateur rémunéré de Tangible’s Discord depuis mars et un investisseur dans l’USDR depuis encore plus longtemps. Dans une interview, Pingu1 a déclaré qu’il gardait toujours la foi.
Les employés concrets ont eu « amplement le temps de disparaître dans la nature, comme l’ont fait de nombreuses autres équipes », a-t-il déclaré.
Pourtant, Pingu1 a déclaré qu’il n’avait “aucune idée de la façon dont l’entreprise fonctionne”. Il souhaite que ces allégations soient claires, comme tout autre investisseur ayant des dizaines de milliers de dollars en jeu.
“Je n’ai aucune idée du fonctionnement d’un (a) REIT, donc tout ce que je peux faire, c’est” faire confiance “à l’équipe, lire les documents et les livres blancs, vérifier les contrats et espérer le meilleur”, a déclaré Pingu1.
Donk3ynuts n’est pas prêt à adopter la réglementation financière, même après avoir été brûlé par Tangible.
“Vous aurez de bons acteurs, mais aussi de mauvais acteurs”, a déclaré Donk3ynuts, ajoutant : “La tokenisation RWA est nouvelle, elle fait donc partie de la croissance de l’industrie.”
